Un dels principals temors dels propietaris d’un immoble de lloguer és que l’inquilí no pagui la renda estipulada. Aquest fet s’ha tornat més freqüent des de la pandèmia ençà, i pot ocasionar nombrosos maldecaps i una sensació d’inseguretat jurídica. Però quan l’inquilí no paga el lloguer, hi ha diverses coses que el propietari pot fer, d’altres que és millor que eviti, i també s’han de tenir en compte certes prevencions.
1. Què cal fer quan l’inquilí no paga el lloguer
Quan l’inquilí no paga la renda en la data prevista en el contracte, es considera un incompliment del contracte, ja que el pagament del lloguer és la primera obligació del llogater. Sempre és preferible que en un primer moment el propietari contacti l’inquilí per intentar arribar a un acord amistós: endarrerir-se uns dies en el pagament de la renda és molt diferent que acumular mesos sense pagar.
Si el llogater no respon per telèfon o per escrit, el propietari haurà de reclamar el pagament per via fefaent, és a dir, per mitjans que suposin una prova legal: burofax, conducte notarial, o acte de conciliació judicial. Si en un mes no hi ha resposta, el propietari pot iniciar el procediment judicial i interposar una demanda de desnonament per falta de pagament.
El procés sol trigar un mínim de sis mesos i habitualment se soluciona en un judici verbal, un procediment que requereix presència d'advocat i procurador. El procés sol acabar amb un llançament o desnonament: l'acte pel qual se li treu la possessió de l'habitatge a l'inquilí i se li lliura la possessió a l'arrendador. El propietari podrà reclamar les rendes impagades fins al moment d’interposar la demanda, en la mateixa demanda de desnonament. O podrà, posteriorment, amb una nova demanda a l'inquilí, reclamar-li totes les rendes i rebuts de subministraments pendents fins al dia del desnonament.
2. Què no s’ha de fer quan l’inquilí no paga el lloguer
Davant l’impagament de lloguer per part del llogater, hi ha certes accions i actituds que pot mantenir el propietari que, malgrat li semblin justificades en la ràbia o la impulsivitat, acaben sent contraproduents per a ell. El propietari mai, en cap circumstància, ha de prendre's la justícia per la seva mà, i sempre ha de solucionar els problemes mitjançant l’assessorament jurídic. Per aquesta raó, quan l’inquilí no paga el lloguer, hi ha una sèrie d’accions desaconsellades per al propietari:
- No cal acudir a la policia. Deixar de pagar el lloguer és un incompliment de contracte, no un delicte; per tant, cal reclamar per la via civil, no per la penal.
- No s'han de tallar els subministraments de l'habitatge llogat. Deixar l'inquilí morós sense serveis bàsics com la llum, l'aigua o el gas pot comportar una denúncia per un delicte d’assetjament immobiliari.
- No s'ha d'amenaçar l'inquilí. No servirà de res atemorir-lo o insultar-lo, ja que fent això s'està cometent un delicte, i, a més, aquest comportament no ajudarà el propietari a reclamar l'impagament.
- No s'ha d’entrar a l'habitatge. El propietari no pot forçar el pany, encara que l'inquilí no estigui a l’immoble, perquè fer-ho suposa un delicte de violació del domicili.
- No és aconsellable que el propietari rebi diners per part de l'inquilí morós si el procediment judicial ja està iniciat. En el cas que l'inquilí vulgui pagar, caldrà que es posi en contacte amb l'advocat del propietari.
3. Precaucions que es poden prendre per evitar que l’inquilí no pagui el lloguer
És difícil preveure el comportament del llogater un cop s’ha signat el contracte, i per tant no és fàcil garantir que mai es produirà una situació d’impagament. Tanmateix, hi ha maneres d’evitar veure’s en aquesta situació, com ara:
- Comprovar la identitat de l’inquilí i la seva solvència, mitjançant la revisió d’una còpia de dues nòmines i el seu número de la Seguretat Social.
- Demanar altres garanties complementàries (un dipòsit) per entrar al pis. Aquest dipòsit no podrà ser superior a dues mensualitats. Més informació sobre la fiança i el dipòsit en aquest article.
- Aval personal privat, del qual el propietari haurà de comprovar la solvència de l’avalador.
- Assegurança d’impagament del lloguer. Algunes asseguradores cobreixen l’impagament del lloguer, el desnonament i els desperfectes als habitatges, fins a un límit màxim establert a la pòlissa.
A Medilloguem t’assessorem en tot allò relatiu a les gestions del teu immoble de lloguer, per tal d’assegurar que tant el propietari com l’inquilí segueixin les normatives vigents i no incorrin en cap incompliment del contracte. Des de Medilloguem oferim un tracte personalitzat i et proporcionem la tranquil·litat d'estar assessorat durant tot el procés.
Legal: Medilloguem és un servei immobiliari integral especialitzat en l’assessorament del lloguer i venda d’immobles, tant per a propietaris com per a llogaters. És prestat per MEDICONSULT COL.LEGIAL SL, NIF B 66165564, domicili social Passeig de la Bonanova, 47, 08017 Barcelona, inscrita al Registre Mercantil de Barcelona, volum 44046, foli 139, full 445590, inscripció 1a; inscrita al Registre d’Agents Immobiliaris de la Generalitat de Catalunya amb el núm. 10929.