Uno de los principales temores de los propietarios de un inmueble de alquiler es que el inquilino no pague la renta estipulada. Este hecho se ha vuelto más frecuente desde la pandemia, y puede ocasionar numerosos quebraderos de cabeza y una sensación de inseguridad jurídica. Pero cuando el inquilino no paga el alquiler, hay varias cosas que el propietario puede hacer, otras que es mejor que evite, y también deben tenerse en cuenta ciertas prevenciones. ¿Cómo actuar cuando el inquilino no paga el alquiler?
1. Qué hay que hacer cuando el inquilino no paga el alquiler
Cuando el inquilino no paga la renta en la fecha prevista en el contrato, se considera un incumplimiento del contrato, ya que el pago del alquiler es la primera obligación del inquilino. Siempre es preferible que en un primer momento el propietario contacte con el inquilino para intentar llegar a un acuerdo amistoso: retrasarse unos días en el pago de la renta es muy distinto que acumular meses sin pagar.
Si el inquilino no responde por teléfono o por escrito, el propietario deberá reclamar el pago por vía fehaciente, es decir, por medios que supongan una prueba legal: burofax, conducto notarial, o acto de conciliación judicial. Si en un mes no hay respuesta, el propietario puede iniciar el procedimiento judicial e interponer una demanda de desahucio por falta de pago.
El proceso suele tardar un mínimo de seis meses y habitualmente se soluciona en juicio verbal, un procedimiento que requiere presencia de abogado y procurador. El proceso suele acabar con un lanzamiento o desahucio: el acto por el que se le quita la posesión de la vivienda al inquilino y se le entrega la posesión al arrendador. El propietario podrá reclamar las rentas impagadas hasta el momento de interponer la demanda, en la misma demanda de desahucio. O podrá posteriormente, con una nueva demanda al inquilino, reclamarle todas las rentas y recibos de suministros pendientes hasta el día del desahucio.
2. Qué no se ha de hacer cuando el inquilino no paga el alquiler
Ante el impago de alquiler por parte del inquilino, hay ciertas acciones y actitudes que puede mantener el propietario que, a pesar de que le parezcan justificadas en la rabia o la impulsividad, acaban siendo contraproducentes para él. El propietario nunca, en ninguna circunstancia, debe tomarse la justicia por su mano, y siempre tiene que solucionar los problemas mediante el asesoramiento jurídico. Por esta razón, cuando el inquilino no paga el alquiler, existen una serie de acciones desaconsejadas para el propietario:
- No es necesario acudir a la policía. Dejar de pagar el alquiler es un incumplimiento de contrato, no un delito; por tanto, hay que reclamar por la vía civil, no por la penal.
- No deben cortarse los suministros de la vivienda alquilada. Dejar al inquilino moroso sin servicios básicos como la luz, el agua o el gas puede comportar una denuncia por un delito de acoso inmobiliario.
- No se debe amenazar al inquilino. De nada servirá atemorizarle o insultarle, ya que haciendo esto se está cometiendo un delito, y, además, este comportamiento no ayudará al propietario a reclamar el impago.
- No se debe entrar en la vivienda. El propietario no puede forzar la cerradura, aunque el inquilino no esté en el inmueble, porque hacerlo supone un delito de allanamiento de morada.
- No es aconsejable que el propietario reciba dinero por parte del inquilino moroso si el procedimiento judicial ya está iniciado. En caso de que el inquilino quiera pagar, deberá ponerse en contacto con el abogado del propietario.
3. Precauciones que se pueden tomar para evitar que el inquilino no pague el alquiler
Es difícil prever el comportamiento del inquilino una vez se ha firmado el contrato, y por tanto no es fácil garantizar que nunca se producirá una situación de impago. Sin embargo, existen formas de evitar verse en esta situación, como por ejemplo:
- Comprobar la identidad del inquilino y su solvencia, mediante la revisión de una copia de dos nóminas y su número de la Seguridad Social.
- Pedir otras garantías complementarias (un depósito) para entrar en el piso, que no pueden ser superior a dos mensualidades. Más información sobre la fianza y el depósito en este artículo.
- Aval personal privado, del que el propietario deberá comprobar la solvencia del avalista.
- Seguro de impago del alquiler. Algunas aseguradoras cubren el impago del alquiler, desahucio y desperfectos en las viviendas, hasta un límite máximo establecido en la póliza.
En Medilloguem te asesoramos en todo lo relativo a las gestiones de tu inmueble de alquiler, para asegurar que tanto el propietario como el inquilino sigan las normativas vigentes y no incurran en ningún incumplimiento del contrato. Desde Medilloguem ofrecemos un trato personalizado y te proporcionamos la tranquilidad de estar asesorado durante todo el proceso.
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