El mercado inmobiliario ofrece diversas fórmulas de alquiler adaptadas a las necesidades de cada caso. No obstante, en Medilloguem somos testigos de las dudas que tienen muchos propietarios sobre cómo gestionar sus inmuebles ante la creciente regulación del mercado de alquiler. Uno de los temas más recurrentes es la diferencia entre el alquiler de temporada y la vivienda de uso turístico (VUT). Esta distinción no es solo una cuestión terminológica: se ha convertido en una cuestión fundamental debido a las nuevas normativas que afectan tanto a los propietarios como a los inquilinos.
¿Qué es un alquiler de temporada?
El alquiler de temporada es una modalidad de arrendamiento de una vivienda por un período limitado, pero con una finalidad diferente del ocio turístico. Suele estar vinculado a motivos laborales, académicos, médicos o familiares. Este tipo de contrato se rige por el Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero no está sujeto a las mismas regulaciones que un alquiler habitual.
- Duración definida: el contrato fija una fecha de inicio y una de final.
- Finalidad justificada: se debe indicar claramente en el contrato el motivo de la estancia, y este motivo debe ser real y verificable.
- Sin licencia turística: no es necesario registrar la vivienda como turística, pero sí cumplir con los requisitos de habitabilidad. Y muy pronto se deberá obtener para cada vivienda destinada a alquiler de temporada un número del Registro de la Propiedad.
- Se rige por una parte de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), artículo 3.2. y por el Código Civil.
- No es residencia habitual: el inquilino no puede empadronarse ni considerarlo domicilio estable.
- Tributación: los ingresos tributan como rendimientos del capital inmobiliario, pero no se debe aplicar IVA (a diferencia del alquiler turístico).
- Precios: normalmente no está sujeto a limitaciones de rentas (excepto si una norma local lo establece).Ya se comienzan a divulgar noticias de que tal vez estará limitado por una norma estatal.
¿Qué es una vivienda de uso turístico (VUT)?
Las viviendas de uso turístico (VUT) son aquellas viviendas cuyo propietario las cede enteras a terceros, directa o indirectamente, a cambio de un precio y por períodos de tiempo continuos iguales o inferiores a 31 días. A diferencia del alquiler de temporada, el VUT se inscribe dentro del ámbito del turismo y está sometido a regulación autonómica y municipal específica, incluyendo la necesidad de licencia y registro. En Cataluña, la normativa obliga a obtener un número de registro y a cumplir con requisitos de habitabilidad, seguridad y convivencia. Además, es obligatorio publicar el número de registro en toda publicidad o plataforma donde se anuncie el piso. Por lo tanto, el propietario está obligado a comunicar su uso turístico al ayuntamiento del municipio donde esté ubicado, siempre teniendo en cuenta que la destinación a este uso debe ser compatible con la regulación de los usos de donde esté ubicado. La inscripción en el Registro de Turismo la hará la Generalitat una vez el ayuntamiento haya comunicado los datos de la habilitación de la actividad.
- Estancias cortas y para turistas (a menudo inferiores a 30 días).
- Requiere autorización y licencia según la normativa de cada comunidad autónoma; y deben estar registradas en la Generalitat.
- En Cataluña, se rige por el Decreto 75/2020 y la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda.
- La actividad es económica, se debe declarar IVA y pagar el Impuesto sobre las Estancias en Establecimientos Turísticos (IEET).
- Se debe dar de alta en el Registro de Turismo de Cataluña (RTC) y cumplir condiciones específicas (extintores, hojas de reclamación, etc.).
- La comunidad de vecinos puede limitar o prohibir este uso, si lo aprueban por mayoría cualificada.
Novedades legales destacadas el 2025
Con el objetivo de regular mejor los usos residenciales y evitar fraudes o saturación turística, en 2025 se han introducido varias modificaciones legales que afectan tanto los alquileres de temporada como los VUT:
1.Nuevo Registro Estatal de Alquileres de Corto Plazo (aplicable a toda España a partir de julio de 2025):
Todas las viviendas que se alquilen por períodos cortos —sean de temporada o turísticas— deberán inscribirse en un registro único estatal. Esta inscripción será obligatoria para poder:
- Anunciarse en portales digitales.
- Ser considerado legal a efectos de las inspecciones.
2.Más control sobre los contratos de temporada:
Muchos propietarios utilizan contratos de temporada para eludir las restricciones de los VUT. Ante esto, las administraciones han comenzado a intensificar las inspecciones para detectar alquileres de temporada que en realidad funcionan como pisos turísticos encubiertos. En muchos casos, se pide al propietario que justifique documentalmente la causa temporal de la estancia (contrato de trabajo, matrícula universitaria, informe médico…).
3.Capacidad de veto de las comunidades de vecinos sobre VUT:
Las comunidades de propietarios pueden limitar o prohibir la actividad turística dentro de un edificio si se aprueba por una mayoría cualificada (3/5 de los propietarios). Esta medida no afecta al alquiler de temporada, pero sí refleja una tendencia creciente hacia una convivencia más regulada.
Tanto el alquiler de temporada como las viviendas de uso turístico (VUT) ofrecen oportunidades interesantes para los propietarios, pero también implican obligaciones y una normativa compleja que se debe cumplir estrictamente. Con la nueva regulación de 2025, las exigencias son más estrictas y el control administrativo más intensivo.
Si tienes un inmueble y estás considerando qué modalidad de alquiler elegir, un buen asesoramiento profesional es clave. Desde Medilloguem sabemos que tomar la decisión correcta entre un alquiler de temporada y un VUT puede ser compleja. Por eso, ofrecemos una gestión completa y profesional, desde el asesoramiento legal hasta la tramitación de permisos y licencias. Nuestra prioridad es que obtengas la mejor rentabilidad posible sin sorpresas legales o fiscales y respetando todos los principios cívicos y sociales del ámbito de la vivienda.
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