El contracte de lloguer és un acord amb valor legal entre l’arrendador (propietari) i l’arrendatari (llogater) que regula els drets i les obligacions de totes dues parts quant a preu, manera de pagament, durada, etc. Per tant, s’entén que hi hagut incompliment del contracte quan alguna de les dues parts no compleix amb els punts acordats. Aquest incompliment pot portar conseqüències, ja que l’altra part pot iniciar accions legals i, fins i tot, demanar una reclamació.
Els incompliments poden provenir tant del propietari com del llogater. Quins són els motius més habituals pels quals els propietaris incompleixen el contracte?
1. Sol·licitar més mesos de fiança
La fiança és un dipòsit que l’inquilí abona obligatòriament a l’inici del contracte i que té la funció de servir com a garantia al propietari que l’habitatge li serà retornat en bones condicions. Aquesta fiança és d’un mes per a contractes de 5 o 7 anys, amb la possibilitat de demanar dos mesos més de dipòsit o garantia complementària. Si el propietari demana més de tres mesos en total, es tractarà d’un incompliment del contracte de lloguer, ja que la por dels propietaris als impagaments, la seva voluntat d’assegurar tant com sigui possible l’arrendament dels habitatges o la intenció de tenir un coixí per afrontar possibles pèrdues o danys a l’immoble no poden justificar mai en cap cas que demanin més diners per aquest concepte. Més informació sobre la fiança en aquest article.
2. Impedir injustificadament la pròrroga fins als cinc anys (set, si el propietari és persona jurídica)
Segons la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), els llogaters d’un habitatge poden romandre-hi fins a cinc anys (set, si el propietari és persona jurídica) abans de prorrogar el contracte o fer-ne un de nou. Un cop passat el primer any, però, si el propietari és persona física pot recuperar el seu habitatge si el necessita ell mateix, el seu cònjuge en cas de divorci o un familiar en primer grau de consanguinitat, sempre que avisi l’inquilí amb al menys dos mesos d’antelació. Ara bé, és un incompliment del contracte de lloguer, i el llogater ho pot refusar, quan el propietari vol recuperar l’immoble amb urgència abans dels cinc anys de termini legal, argumentant necessitats personals per disposar de l’habitatge que responen a estratègies inventades o no justificades.
3. Fer servir el lloguer residencial com a lloguer turístic
Una temptació per als propietaris, especialment en zones d’alta activitat turística, pot ser fer contractes inferiors a un any per a inquilins habituals. D’aquesta manera, en arribar l’estiu, es pretén que els inquilins no romanguin a l’immoble i poder donar a l’habitatge l’ús de lloguer de vacances, que resulta habitualment molt més lucratiu. Això suposa un incompliment del contracte de lloguer per part del propietari, ja que la LAU disposa que la durada mínima d’un contracte ha de ser d’un any. A més, si l’inquilí demostra que viu a l’habitatge de manera habitual i permanent, el contracte serà considerat com a arrendament residencial, i no pot constar com a lloguer turístic.
4. No fer reparacions als habitatges o oferir condicions d’inhabitabilitat
El propietari de l’habitatge està obligat a complir amb les seves obligacions de manteniment de l’immoble per tal que estigui en bones condicions d’habitabilitat. El propietari, doncs, incompleix el contracte quan no repara els desperfectes que li corresponen a ell com a amo de l’immoble. Es tractaria, per exemple, de garantir les instal·lacions elèctriques i la conducció d’aigua, canonades i desaigües; la conservació de sostre, terra i parets, o l’extinció de plagues provocades pel mal funcionament de les instal·lacions. Per suposat, els actes d’assetjament immobiliari per tal que l’inquilí abandoni l’habitatge no només suposen un incompliment del contracte de lloguer, sinó que són constitutius de delicte.
A Medilloguem t’assessorem en tot allò relatiu a les gestions del teu immoble de lloguer, per tal d’assegurar que tant el propietari com l’inquilí segueixin les normatives vigents i no incorrin en cap incompliment del contracte. Des de Medilloguem oferim un tracte personalitzat i et proporcionem la tranquil·litat d'estar assessorat durant tot el procés.
Legal: Medilloguem és un servei immobiliari integral especialitzat en l’assessorament del lloguer i venda d’immobles, tant per a propietaris com per a llogaters. És prestat per MEDICONSULT COL.LEGIAL SL, NIF B 66165564, domicili social Passeig de la Bonanova, 47, 08017 Barcelona, inscrita al Registre Mercantil de Barcelona, volum 44046, foli 139, full 445590, inscripció 1a; inscrita al Registre d’Agents Immobiliaris de la Generalitat de Catalunya amb el núm. 10929.