El contrato de alquiler es un acuerdo con valor legal entre el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino) que regula los derechos y obligaciones de ambas partes en cuanto a precio, modo de pago, duración, etc. Por tanto, se entiende que ha habido incumplimiento del contrato cuando alguna de las dos partes no cumple con los puntos acordados. Este incumplimiento puede traer consecuencias, ya que la otra parte puede iniciar acciones legales e incluso pedir una reclamación.
Los incumplimientos pueden provenir tanto del propietario como del inquilino. ¿Cuáles son los motivos más habituales por los que los propietarios incumplen el contrato?
1. Solicitar más meses de fianza
La fianza es un depósito que el inquilino abona obligatoriamente al inicio del contrato y que tiene la función de servir como garantía al propietario de que la vivienda le será devuelta en buenas condiciones. Esta fianza es de un mes para contratos de 5 o 7 años, con posibilidad de pedir dos meses más de depósito o garantía complementaria. Si el propietario pide más de tres meses en total, se tratará de un incumplimiento del contrato de alquiler, ya que el miedo de los propietarios a los impagos, su voluntad de asegurar en lo posible el arrendamiento de las viviendas o la intención de tener un cojín para afrontar posibles pérdidas o daños en el inmueble no pueden justificar nunca en ningún caso que pidan más dinero por este concepto. Más información sobre la fianza en este artículo.
2. Impedir injustificadamente la prórroga hasta los cinco años (siete, si el propietario es persona jurídica)
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), los inquilinos de una vivienda pueden permanecer hasta cinco años (siete, si el propietario es persona jurídica) antes de prorrogar el contrato o hacer uno nuevo. Una vez pasado el primer año, sin embargo, si el propietario es persona física puede recuperar su vivienda si la necesita él mismo, su cónyuge en caso de divorcio o un familiar en primer grado de consanguinidad, siempre que avise al inquilino con el menos dos meses de antelación. Ahora bien, es un incumplimiento del contrato de alquiler, y el inquilino puede rechazarlo, cuando el propietario quiere recuperar el inmueble con urgencia antes de los cinco años de plazo legal, argumentando necesidades personales para disponer de la vivienda que responden a estrategias inventadas o no justificadas.
3. Utilizar el alquiler residencial como alquiler turístico
Una tentación para los propietarios, especialmente en zonas de alta actividad turística, puede ser realizar contratos inferiores a un año para inquilinos habituales. De esta forma, al llegar el verano, se pretende que los inquilinos no permanezcan en el inmueble y poder dar a la vivienda el uso de alquiler de vacaciones, que resulta habitualmente mucho más lucrativo. Esto supone un incumplimiento del contrato de alquiler por parte del propietario, puesto que la LAU dispone que la duración mínima de un contrato debe ser de un año. Además, si el inquilino demuestra que vive en la vivienda de forma habitual y permanente, el contrato será considerado como arrendamiento residencial, y no puede constar como alquiler turístico.
4. No hacer reparaciones en las viviendas u ofrecer condiciones de inhabitabilidad
El propietario de la vivienda está obligado a cumplir con sus obligaciones de mantenimiento del inmueble a fin de que esté en buenas condiciones de habitabilidad. El propietario, pues, incumple el contrato cuando no repara los desperfectos que le corresponden a él como dueño del inmueble. Se trataría, por ejemplo, de garantizar las instalaciones eléctricas y la conducción de agua, tuberías y desagües; la conservación de techo, suelo y paredes, o la extinción de plagas provocadas por el mal funcionamiento de las instalaciones. Por supuesto, los actos de acoso inmobiliario para que el inquilino abandone la vivienda no sólo suponen un incumplimiento del contrato de alquiler, sino que son constitutivos de delito.
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