La finalización del contrato de alquiler es un momento delicado para la mayoría de los propietarios e inquilinos, puesto que ambas partes, cada una en su papel, deben valorar las ventajas e inconvenientes de renovar el contrato o bien de rescindirlo. En este momento, será necesario que se tengan en cuenta aspectos materiales y objetivos, como la buena relación y satisfacción mutua o los términos económicos del contrato, pero también es importante considerar activos más intangibles como la tranquilidad o el bienestar. ¿Qué hacer cuando llega la finalización del contrato de alquiler?
¿Qué hacer cuando llega la finalización del contrato de alquiler?
Cuando se da la finalización del contrato de alquiler, pueden surgir muchas dudas tanto para los propietarios como para los inquilinos. Una vez sopesados todos los pros y contras aparecen los dos escenarios principales: la renovación del contrato o su rescisión.
1. Se quiere renovar el contrato
Si ambas partes (propietario e inquilino) están satisfechas con las condiciones de alquiler, es aconsejable que hablen, por escrito, sobre la voluntad de mantener su relación contractual. Sin embargo, si no se comunica nada antes de la finalización de la duración obligatoria del contrato de alquiler, el alquiler se prorroga automáticamente por un tiempo determinado con las mismas condiciones pactadas, y así hasta cumplir el límite de prorrogas permitidas según la legislación vigente en el contrato de alquiler:
- En los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019, la duración obligatoria es de tres años más un año de prórroga tácita.
- En los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, la duración obligatoria es de cinco años (siete si el propietario es una empresa) más un año de prórroga tácita, hasta un máximo de tres años.
Es muy importante saber que, cuando se produce una renovación de un contrato de alquiler, al término del plazo de la duración obligatoria y las prórrogas tácitas, se pueden cambiar las condiciones pactadas en el contrato de origen, especialmente en lo que se refiere a la renta. Cabe recordar que, si se aplica cualquier cambio sobre el contrato de origen, éste debe quedar por escrito en un anexo firmado por ambas partes. Haga clic para tener más información sobre cuándo y cómo se hacer el aumento del precio de alquiler de la vivienda.
2. Se quiere rescindir el contrato
Si por cualquier motivo alguna de las dos partes (propietario e inquilino) no desea continuar su relación contractual, nuevamente debe fijarse en la fecha de firma del contrato para saber qué plazos de tiempo son los adecuados para comunicarlo:
- En los contratos firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019, tanto el propietario como el inquilino pueden comunicar en la finalización del plazo obligatorio la voluntad de no continuar renovando el contrato, con una antelación de sólo un mes. El arrendatario también puede comunicar la no renovación con un mes de antelación a la fecha de fin de cada anualidad de duración del contrato.
- En los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019, el propietario debe avisar con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos meses de antelación a la finalización del plazo obligatorio o de sus prórrogas. El arrendatario también puede comunicar la no renovación con un mes de antelación a la fecha de fin de cada anualidad de duración del contrato.
- En cualquiera de los dos anteriores tipos de contratos, el inquilino también puede desistir del contrato (siempre que hayan pasado los seis primeros meses del contrato), avisando con un mes de antelación, pero en este caso se puede haber previsto en el contrato el pago de una indemnización. Y, por su parte, el propietario podría recuperar la vivienda (una vez transcurrida el primer año), si se hubiera hecho constar en el contrato que podría necesitarla para ella. El propietario deberá alegar el motivo por el que necesita el inmueble, y sólo podrá recuperar la vivienda si la necesita para uso personal o familiar de primer grado. En caso de que sea propiedad de una sociedad, no podrá alegar que necesita el inmueble para uso personal.
Dado que debe quedar constancia de que la otra parte ha sido debidamente notificada, es aconsejable comunicar la no renovación o el cese del contrato de arrendamiento mediante burofax con acuse de recibo. Hecho esto, se procederá a la comprobación del estado del inmueble. Por tanto, antes de dejar el inmueble, el inquilino deberá sacar todas sus pertenencias, así como sanearlo y devolverlo en las mismas condiciones en las que se lo entregó el propietario al inicio del alquiler. Si todo es correcto, se podrá hacer efectivo el retorno de la fianza y los depósitos de garantía (en caso de que haya). En caso de desperfectos causados por culpa del uso ordinario por parte del inquilino o de impagos, el propietario podrá descontar de la fianza la cantidad equivalente.
Es importante realizar un documento de finalización de contrato y de entrega de la posesión entre propietario e inquilino, ya que además de concretar el fin del alquiler también es importante asegurarse de que se han acatado las obligaciones al finalizar el contrato. Este documento debe ser firmado por ambas partes y, al igual que no todos los contratos de alquiler son iguales, el modelo de finalización no es necesariamente el mismo para todos los casos. Es esencial que ambas partes estén bien asesoradas sobre este documento.
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