Durante el tiempo de vigencia de un contrato de alquiler de vivienda y, especialmente, cuando este finaliza, puede suceder que el propietario observe daños, más o menos graves, que el inquilino ha causado en el inmueble. Es habitual que algunos de estos daños puedan deberse al uso habitual de la vivienda, pero otros pueden haberse producido por negligencia o mala fe. ¿Qué hacer si el inquilino causa desperfectos en la vivienda? ¿Se pueden tomar medidas para evitarlo? ¿Qué soluciones existen?
Como normal general, es responsabilidad del propietario de una vivienda asegurar las óptimas condiciones de habitabilidad ligadas al continente, es decir, garantizar que paredes, techo, suelo, los elementos de decoración (pintura, parqué...), las instalaciones de electricidad, gas, agua, teléfono, etc. y las tuberías estén en perfecto estado. Serán responsabilidad del inquilino, en cambio, las pequeñas reparaciones del contenido que son necesarias para el uso ordinario de la vivienda, como cambiar la correa de una persiana que se ha roto o una bombilla que se ha fundido.
Ante la situación de que el inquilino ocasione desperfectos en la vivienda de alquiler que no sean fruto del desgaste que comporta el propio uso normal y habitual del inmueble, o bien que no se produzcan fortuitamente, sino de forma dolosa, consciente o debida a un mal uso, se pueden observar una serie de medidas.
1. Tomar precauciones
Dos medidas de prevención que pueden tomarse al iniciar una relación contractual entre propietarios y inquilinos son incluir un inventario previo del contenido de la vivienda (muebles, electrodomésticos, etc.) en el contrato de arrendamiento y conservar las facturas de la compra de los bienes existentes en el inmueble por si fuera necesario aportarlas posteriormente. Estas precauciones no suponen mucho esfuerzo y, en cambio, pueden facilitar mucho la resolución de eventuales conflictos entre ambas partes.
En cualquier caso, lo más recomendable es que, en el momento de la firma, el contrato quede lo más delimitado posible para que ambas partes tengan claras sus obligaciones y derechos respecto a los posibles desperfectos en la vivienda que puedan causarse, y para que quede bien especificado todo lo que pueda llevar a duda.
Finalmente, hay que recordar también que hay seguros del hogar para inquilinos que pueden incluir algunas coberturas extremadamente útiles en estas situaciones. Aunque no sean obligatorios por ley, su suscripción puede acordarse en el contrato.
2. Estar alerta durante la devolución de las llaves
Cuando acaba el contrato de alquiler, hay que proceder a la entrega de la posesión de la vivienda y de las llaves para comprobar que la casa sea devuelta en las mismas condiciones en que fue entregada al inquilino y no se produzca ningún incumplimiento del contrato. El propietario debe hacer un reconocimiento de la vivienda y, en caso de encontrarse con la desagradable sorpresa de que el inquilino ha producido algún desperfecto, es fundamental que haga el recuento, uno por uno, de todos los daños que haya.
Este recuento de desperfectos en la vivienda es de vital importancia y, por tanto, es muy conveniente también documentarlos con fotografías, ya que corresponde al propietario demostrar la existencia de estos destrozos.
3. Recurrir a la fianza
La fianza debe devolverse en el plazo de un mes desde la finalización del contrato; si no, deben pagarse intereses. La fianza y los depósitos de garantía adicional, como hemos explicado con anterioridad, están pensados precisamente, entre otras cosas, para cubrir la eventualidad de algún posible desperfecto que el propietario encuentre en el momento de la entrega de llaves. De esta forma, si el inmueble no se entrega en buenas condiciones y este estado no es imputable al uso habitual de la vivienda, el propietario está en su derecho de retener la fianza para cubrir los daños ocasionados. No obstante, si el importe de las reparaciones fuera inferior a la fianza depositada, el propietario deberá devolver la parte restante de la fianza al inquilino. Si a pesar de esto surge algún conflicto, primero es necesario intentar la vida del diálogo: ser flexible e intentar llegar a un acuerdo o compensación es a menudo una buena solución antes de ir más allá.
4. Iniciar un procedimiento judicial
En el caso de que la fianza depositada por el inquilino al inicio del contrato no llegue a cubrir el total de las reparaciones, el propietario está en su derecho de reclamar los daños por la vía judicial.
Para iniciar este proceso con posibilidades de que prospere, es importante disponer del informe de daños realizado en el momento de la entrega de llaves, así como de las facturas de las reparaciones, declaraciones de testigos o informes de peritos. Con esta información, el propietario debe requerir al inquilino que causó estos desperfectos en la vivienda, vía burofax, que efectúe o abone las reparaciones voluntariamente y así tratar de solucionar el problema por la vía amistosa. Si el inquilino se niega, el propietario tiene dos vías de reclamación a la hora de realizar una demanda judicial: la vía civil o la vía penal por los delitos de daños en propiedad ajena y/o apropiación indebida.
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