El valor de una vivienda es uno de los elementos más decisivos para saber qué situación exacta ocupa un inmueble en el mercado inmobiliario. Este valor se establece con el precio final de compraventa, pero no únicamente. También tiene mucha influencia el valor catastral del inmueble, que se fija administrativamente con criterios objetivos. ¿Qué es exactamente el valor catastral de una vivienda? ¿Para qué sirve? ¿Qué hacer si hay variaciones en este valor catastral?
1. Qué es el valor catastral
El valor catastral es un valor administrativo que corresponde a cada inmueble y permite determinar la capacidad económica de su titular. Se obtiene de la aplicación de varios criterios objetivos de valoración, como la localización del inmueble, el valor de la construcción, el valor del suelo, la antigüedad del inmueble, las reformas o renovaciones que haya experimentado o su valor artístico o histórico. Para calcular el valor catastral se tienen en cuenta estos factores, pero no otros indicadores como la oferta y la demanda.
2. Para qué sirve el valor catastral
El valor catastral de un inmueble figura en el Registro del Catastro, un registro de inscripción obligatoria dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública que dispone de la descripción catastral de todo tipo de bienes inmuebles urbanos, rústicos y con características particulares. Así pues, estos datos sirven para la definición precisa de las características físicas, económicas y jurídicas de los inmuebles y para el reforzamiento de la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias. Además, determinan la capacidad económica en procesos de concesión de diversas ayudas públicas, identifican geográficamente las parcelas agrícolas y ganaderas y sirven para la planificación y gestión de infraestructuras públicas o el desarrollo de políticas de medio ambiente.
El valor catastral sirve de referencia o como elemento parcial para que la Administración (local, autonómica o estatal) calcule impuestos. Los principales son:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que grava la propiedad, el usufructo, el derecho de superficie o la concesión administrativa de los inmuebles.
- Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía municipal), que grava el incremento de valor que se produce en el suelo desde la adquisición del inmueble hasta la fecha de transmisión.
- Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que grava la renta obtenida durante un año teniendo en cuenta las circunstancias personales y familiares de cada persona.
3. Cómo saber si el valor catastral sube o baja
El valor catastral suele revisarse cada año, según la evolución de la zona y los precios. Los coeficientes de actualización de los valores catastrales se publican con las leyes de presupuestos generales. En los últimos años Hacienda y los ayuntamientos han aumentado la periodicidad de sus revisiones, pero aun así el valor catastral no debe cambiar necesariamente en todos los municipios cada año. A todos los efectos, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, por lo que se aplica un coeficiente de minoración del 0,5 %. Todo este proceso se lleva a cabo para acercar al máximo los valores catastrales al actual valor de mercado de los bienes inmuebles. Las subidas y bajadas de estos coeficientes se aplicarán de forma automática en los impuestos mencionados en el apartado anterior. Si detectas que tu recibo del IBI es muy superior al que crees que deberías pagar o estás pensando en vender tu inmueble y, al realizar la tasación inmobiliaria, su valor es mucho más alto de lo que imaginabas, puedes poner una reclamación en el Catastro para que se disponga una revisión catastral que determine el valor real y actual de tu inmueble.
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