Una de las mayores preocupaciones que puede tener el propietario de una vivienda es la llegada de una derrama: un pago extraordinario para hacer frente a un gasto puntual de la comunidad. Para perderle el miedo a esta circunstancia acaecida que tarde o temprano puede afectar a cualquier propietario de un inmueble y que, en definitiva, sirve para mejorar la calidad de vida de los vecinos, lo mejor es conocer a fondo cómo funcionan las derramas: qué es exactamente una derrama, en qué casos debe pagarse obligatoriamente y en qué otros no y cómo afrontarlas económicamente.
1. ¿Qué es una derrama?
La derrama de una comunidad de vecinos es una cuota extraordinaria y puntual que se recauda para hacer frente a una determinada circunstancia que debe ser atendida y que no estaba prevista en el presupuesto anual de gastos comunes y ordinarios. Las derramas no se declaran individualmente, sino que debe convocarse una Junta extraordinaria y deben ser aprobadas por los propietarios mediante un acuerdo que se adopta en la Junta de Vecinos.
2. ¿Para qué se utilizan las derramas?
Los aspectos más habituales que cubren las derramas de una comunidad son, entre otros, el acondicionamiento de desperfectos en la fachada del edificio; la instalación, reparación o sustitución de ascensores; los arreglos de los elementos comunes que se han estropeado, como la puerta de entrada, las escaleras, las barandillas y las ventanas comunes; el cambio o renovación de las instalaciones eléctricas; las mejoras en las tuberías o bajantes; dar solución a problemas de humedades o plagas; las obras en la finca necesarias para poder superar la Inspección Técnica de Edificios, o, incluso, los gastos judiciales por reclamaciones de impagos o por una demanda por perjuicios.
3. ¿Es obligatorio pagar una derrama?
Todos los propietarios están obligados al pago de una derrama si es:
• Para hacer obras de mantenimiento del inmueble que garanticen su seguridad y habitabilidad.
• Para eliminar barreras arquitectónicas (instalación de ascensores, rampas, etc.) y su coste no supere las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas.
• Para hacer obras no necesarias pero que no superen el límite de 3 mensualidades.
En los demás casos, para que la junta extraordinaria de vecinos apruebe una derrama, será necesario que se cumpla un mínimo de aceptación entre los propietarios, dato que variará según la naturaleza de las obras. Por ejemplo, si se trata de una derrama para una instalación o mejora no necesaria, esta deberá ser aprobada siempre que voten a favor 3/5 partes de los presentes en la junta y que representen a la vez las 3/5 partes de las cuotas de participación. Si, por el contrario, la derrama es para la instalación o adaptación de infraestructuras comunes de telecomunicaciones (por ejemplo, una antena de telefonía), bastaría con el voto afirmativo de 1/3 de los presentes en la junta y que representen al menos 1/3 de las cuotas de participación. Si se trata de mejoras como antenas de TV de pago o placas de energía solar, quienes hayan votado en contra no tendrán que pagarlas, pero, en consecuencia, tampoco podrán disfrutar de sus beneficios.
Cuando un vecino decide no pagar una derrama obligatoria, automáticamente pasa a ser moroso y la comunidad puede reclamar judicialmente su deuda, incluso llegando al embargo de sus bienes. En caso contrario, si un vecino considera inadecuado el pago de una derrama, tiene derecho a presentar una impugnación y solicitar en un juzgado que se dicten medidas cautelares para su suspensión, siempre que cumpla ciertos requisitos que contempla la ley.
4. ¿Todos los vecinos deben pagar lo mismo para las derramas?
Habitualmente, el pago de la derrama se basa en coeficientes: la cuantía vendrá marcada según el coeficiente de propiedad que aparece en las escrituras de cada piso o local, que se obtiene calculando la relación entre la superficie útil de cada vivienda frente a la totalidad del edificio. De esta forma, el gasto se reparte de forma proporcional entre todos los propietarios. También puede repartirse a partes iguales si así se ha acordado en los estatutos de la finca.
En el caso de las viviendas de alquiler, es el propietario quien debe hacerse cargo del pago de la derrama, no los inquilinos. Por otra parte, en caso de la compra de un inmueble con pagos de una derrama pendientes, el nuevo propietario no debe hacerse responsable del abono de cuotas anteriores a la compra del inmueble; esta responsabilidad recae sobre el propietario anterior, quien debe resolver su deuda antes de formalizar la venta.
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