Cuando se mencionan las características de un inmueble, ya sea para su venta o alquiler, muy a menudo sale a colación el hecho de que se trate de una propiedad horizontal o bien de una propiedad vertical, aunque el significado de estos dos conceptos muchas veces no queda muy claro de entrada. ¿En qué se diferencian estas dos modalidades de propiedad? ¿Cuáles son sus principales características? ¿Qué ventajas e inconvenientes presentan cada uno de ellos si estamos pensando en alquilar el inmueble o hacer una compraventa?
1. ¿Qué es la propiedad horizontal?
La propiedad horizontal es el tipo de propiedad más común. Consiste en un edificio o finca que se divide en varios inmuebles (viviendas, oficinas, locales o garajes) que pertenecen en propiedad a personas físicas o jurídicas distintas. Esto comporta que cada una de estas personas tiene la propiedad exclusiva sobre su inmueble, pero, al mismo tiempo, es copropietaria de los elementos comunes que tiene el edificio (escaleras, rellanos, ascensores, etc.). Este tipo de propiedad está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal, aunque en Cataluña rige el libro quinto del Código Civil catalán.
Uno de los principales requisitos de la propiedad horizontal es que exista una comunidad de propietarios, que regula y garantiza la convivencia en el edificio y establece cuáles son los principales derechos y obligaciones de los copropietarios en lo que se refiere a la gestión de las zonas comunes. En una propiedad horizontal, a cada piso, local o parte del inmueble se le asigna una cuota de participación. Esta cuota determinará la cantidad que debe pagar cada propietario para hacer frente a gastos comunitarios y el porcentaje que tiene sobre el 100 % en las votaciones a Junta de propietarios.
2. ¿Qué es la propiedad vertical?
Así como la propiedad horizontal es un concepto jurídico regulado por leyes, la propiedad vertical es la denominación popular de otro tipo de propiedad inmobiliaria. Una propiedad vertical es aquel edificio o finca que puede estar compuesta por viviendas, locales o garajes pero que pertenece en su totalidad a uno o varios propietarios. En una propiedad vertical no se establece distinción entre zonas comunes y zonas exclusivas, ya que sólo existe un único propietario. Una propiedad vertical, por tanto, no constituye una comunidad de propietarios ni tiene cuotas de participación. El propietario o propietarios no están sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal. Esto no quiere decir que el propietario no tenga la obligación de mantener el inmueble en buen estado y asumir los gastos y obligaciones fiscales correspondientes: la diferencia es que estas obligaciones no se reparten de forma proporcional ni se pueden trasladar a los habitantes del inmueble, sino que son asumidos por la propiedad de éste.
3. Principales diferencias en la compraventa y el alquiler entre propiedad vertical y propiedad horizontal
Propiedad vertical y horizontal son dos conceptos que influyen en la operación de compraventa: comprando un inmueble en régimen de propiedad horizontal (el caso más frecuente), se adquiere un inmueble de uso privativo, pero las normas de la comunidad de propietarios tienen que asumirse y los acuerdos de la mayoría de los partícipes para la administración y mejor disfrute de los elementos comunes son obligatorios. En cambio, la compraventa de una propiedad vertical funciona como una única propiedad en todo su conjunto, por lo que debe comprarse o venderse el edificio entero.
Una propiedad vertical puede transformarse en horizontal (siempre que sea viable legalmente), si se divide la finca en varias fincas registrales o inmuebles independientes, se identifican los elementos comunes, se crean coeficientes de cada propiedad para especificar en la nueva escritura del inmueble el porcentaje de la finca que le pertenece a cada propietario y se crea la comunidad de propietarios correspondiente.
Mientras que un inmueble en propiedad horizontal tiene como función habitual servir como vivienda propia o bien para alquilarla a un inquilino, el propietario de una propiedad vertical suele más bien querer rentabilizar el inmueble a través del arrendamiento parcial o completo, que normalmente resulta más provechoso desde el punto de vista económico que la simple propiedad pasiva.
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