A raíz del cambio en las dinámicas del mercado inmobiliario que se ha vivido a partir de la pandemia, los inmuebles con terraza o patio se han constituido indudablemente como uno de los tipos de vivienda más buscados y valorados, por la ventaja que supone poder disfrutar de una superficie añadida en la que hacer vida exterior, tener más espacio y luz y disponer de más opciones de almacenamiento.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que las terrazas y elementos comunes de un edificio tienen una serie de normas y regulaciones, ya que se trata de elementos que habitualmente pertenecen a la comunidad. ¿De quiénes son responsabilidad y qué uso se les puede dar?
1. ¿Quién puede acceder a las terrazas y otros elementos comunes?
Por norma general, se considera que todas las terrazas, patios, balcones y azoteas pertenecen a la comunidad de vecinos, junto con los elementos estructurales, las fachadas, las escaleras, la portería o los recintos destinados a ascensores o contadores, entre otros. Dicho esto, la diferencia esencial consiste en saber si de estas terrazas o patios se puede hacer un uso comunitario (todos los propietarios de la comunidad poder utilizarlos) o bien un uso privativo (es un elemento común, aunque, debido a su disposición, sólo puede acceder a ellos uno de los propietarios de forma exclusiva). Esta diferencia está descrita en la escritura de la vivienda, así como en la división horizontal de la comunidad de propietarios. Sin embargo, los propietarios deben permitir el acceso a su espacio de uso privativo cuando sea necesario para realizar trabajos de mantenimiento o reparación del edificio.
2. ¿Qué uso se le puede dar a las terrazas y otros elementos comunes?
El hecho de que el uso de terrazas, patios, balcones u otros elementos comunes de un inmueble sea privativo de un solo propietario no quiere decir que éste pueda hacer todo lo que quiera. La Ley de Propiedad Horizontal establece que, sin el permiso de la junta de propietarios, en estas áreas no se pueden realizar trabajos que modifiquen su estructura o configuración, como levantar muros, construir una jardinera adosada a una pared o realizar cerramientos anclados en el suelo o en las paredes, entre otros. En el caso de la instalación de piscinas o barbacoas de obra, además, será necesario pedir permisos y licencias de obras para determinar si la infraestructura del edificio está preparada. Lo que sí está permitido en estos espacios es tener plantas, siempre que estén en macetas que puedan moverse; sillas, mesas, sombrillas o tumbonas que no estén fijadas al suelo o paredes, o bien elementos para cubrir el suelo que no requieran obra ni alteren su aislamiento, como baldosas de madera superpuestas en el suelo. Por último, lógicamente, por mucho que sea de uso privativo, en una terraza o patio no se pueden llevar a cabo actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilegales.
3. Responsabilidad en caso de siniestro en una terraza u otros elementos comunes
Ante cualquier siniestro que provoque una posible reclamación por daños a terceros, es importante discernir de quién es la responsabilidad de los elementos comunes de un inmueble. El propietario que tiene el uso privativo de estos espacios es el responsable de su correcto mantenimiento y debe limpiarlos y mantenerlos en buen estado de conservación. Por lo tanto, si el daño es producido por un uso incorrecto de estos elementos, la reparación irá a cargo del propietario con uso privativo, ya que no ha sido diligente en su utilización. Ahora bien, si daño se debe al deterioro por el simple paso del tiempo o a deficiencias estructurales del edificio no atribuibles a ninguna acción concreta del propietario con uso privativo del patio, terraza o balcón, entonces será la comunidad la encargada de su reparación.
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